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Come misurare i vantaggi
Se si dispone di discrete risorse in contanti e si cerca una casa per risiedervi ragionevolmente a lungo il match tra acquisto con il mutuo e l’affitto alle condizioni attuali di mercato non ha storia: vince sempre l’acquisto.

Per ko tecnico, se la casa è piccola e in zona periferica: comprare un bilocale medio in periferia con il mutuo a Milano ad esempio comporta un vantaggio di quasi 43 mila euro in un decennio rispetto a chi scegliesse l’affitto; ai punti ma comunque in maniera netta se l’abitazione è più grande e in posizione semicentrale: a Roma il gap tra le due soluzioni di qui al 2029 sfiora i 19 mila euro. Il risultato non può stupire perché la combinazione dei fattori da considerare nel confronto di convenienza fanno pendere la bilancia dalla parte dell’acquisto: i prezzi delle case sono infatti perlopiù fermi, solo in alcune grandi si sta registrando un lieve aumento

I calcoli sotto la Madonnina di Milano
Fa eccezione Milano dove la crescita dei valori è più robusta, ma anche nella metropoli lombarda il costo dei canoni, come nel resto d’Italia, sta comunque salendo più dei prezzi. E infine ci sono i tassi dei mutui, che nonostante le previsioni fatte quando lo spread Btp Bund si è impennato, oggi è ancora ai minimi storici. Vero che il rischio di un incremento nei prossimi mesi è tutt’altro che scongiurato ma il problema non riguarda chi si indebita oggi, soprattutto se sceglie il tasso fisso. Ma veniamo ai numeri del confronto: partendo dai dati dei canoni e dei prezzi dell’ultimo osservatorio di Tecnocasa abbiamo valutato la differenza tra canone di locazione per un bilocale e un trilocale e il prezzo di acquisto per la medesima abitazione, ipotizzando il ricorso a un mutuo a 20 anni a tasso fisso alle condizioni medie del mercato attuale

Da Torino a Napoli
Il finanziamento avviene per una somma pari al 70% del prezzo della casa mentre per l’acquirente presupponiamo che disponga non solo del 30% necessario per conguagliare il prezzo di acquisto ma anche dei soldi per fare fronte alle spese legate alla transazione. Nel bilocale in nessuna delle posizioni confrontate a Milano, Roma e Torino il canone di locazione risulta più basso della rata del mutuo, anzi l’aggravio di costo dell’affitto è molto sensibile: a Milano va da un minimo di 71 e arriva a 403 euro al mese; la condizione però è disporre tra i 45 e i 55 mila euro in contanti. A Roma la differenza oscilla tra 71 e 271 euro. Più ridotte le differenze a Napoli (in due zone la rata costa poco più dell’affitto) e a Torino, perché sia i prezzi delle case sia gli affitti sono più bassi.

Tra fisso o variabile
Il risultato sarebbe stato ancora più favorevole per il mutuo se invece del tasso fisso avessimo ipotizzato il variabile o se il confronto si fosse svolto con un finanziamento a trent’anni, mentre i dati diventerebbero meno favorevoli a chi si indebita computando un finanziamento all’80% del valore dell’ipoteca. Per fare solo un esempio milanese, per l’abitazione di viale Corsica il mutuo fisso a 20 anni costa 529 euro al mese, a 30 anni scenderebbero a 404; per un variabile a 20 anni se ne spenderebbero 485, con un risparmio ulteriore di 44 euro al mese ma con tutti i rischi che la scelta comporta. Infine, un mutuo all’80% e non al 70% costa 617 euro al mese, ma permette al debitore di comprare casa con 15 mila euro in meno di contanti.

Il braccio di ferro quando il canone è caro
Più la casa vale, meno pesa l’affitto, perché i prezzi sono grosso modo proporzionali alla superficie dell’immobile mentre il costo a metro quadro dei canoni tende a decrescere con l’aumentare delle superfici e del valore dell’immobile. Per cui le differenze sul trilocale si fanno meno sensibili e a Milano il canone risulta più economico in due zone su dieci, e a Roma addirittura in otto su dieci.

Un decennio alla prova
Il discorso cambia completamente se anziché un confronto sull’esborso mensile si computano i costi in un arco di 10 anni. Per il calcolo da una parte il costo del mutuo (sommando alle rate pagate in dieci anni il debito residuo, ovvero la somma necessaria a estinguere il finanziamento) e la somma sborsata in contanti rivalutata degli interessi (qui abbiamo ipotizzato un rendimento molto generoso del 3% all’anno), dall’altra i canoni risparmiati nel periodo e come vediamo i dati di sintesi danno sempre in vantaggio l’acquisto purché si possa rivendere la casa al prezzo a cui la si è pagata oggi.

Che cosa succede se l’offerta si riduce
Non c’è nessuna garanzia che questo possa avvenire ma siccome i prezzi oggi hanno toccato il fondo è difficile ipotizzare un ulteriore crollo nel tempo. Infine, va segnalato che il confronto presuppone che vi sia disponibilità di case in locazione per lunghi periodi, ma nelle grandi città l’offerta si sta riducendo (e con essa anche la qualità degli immobili) nelle zone più richieste per gli affitti brevi: molti proprietari preferiscono infatti questa formula per mettere a reddito le case. Rende meno ma è anche meno rischiosa.

Il destino dei tassi
Altro che anellini di latta o pupazzetti; chi sta per avviare un mutuo nell’uovo di Pasqua trova una sorpresa che nel tempo vale migliaia di euro: i tassi fissi tornati ai minimi e la possibilità di indebitarsi per 20 anni attorno all’1,5%. Si può anche indicare il nome di chi ha fatto questo regalo inatteso: è un banchiere italiano, si chiama Mario Draghi e lavora a Francoforte. La scelta della Bce di mantenere una politica accomodante sul costo del denaro infatti ha fatto crollare le quotazioni dell’Eurirs, il parametro usato come base di calcolo per i finanziamenti a tasso fisso: i valori del tasso ventennale sono scesi di mezzo punto in sei mesi e hanno quasi del tutto assorbito l’aumento degli spread praticato l’estate scorsa dalla maggior parte delle banche.

Banca per banca, le offerte attuali
Come vediamo dalla tabella elaborata sui dati del broker mutuiOnline.it i mutui fissi a 20 anni che finanziano il 60% dell’acquisto di una casa partono da un tasso nominale dell’1,35%, (1,45% effettivo), se si è in grado di pagare rate più sostanziose e ridurre la durata del finanziamento a 15 anni i tassi scendono di 20 centesimi. Se si dispone di meno liquidità e ci si fa finanziare il 70% del prezzo di acquisto i tassi salgono in media di 15 centesimi, e altri dieci centesimi servono per un mutuo all’80%. Tornando ai dati della tabella, la media dei tassi fissi praticati dalle cinque banche più convenienti si pone all’1,46% nominale, pari a una rata di 865 euro al mese per un’erogazione di 180 mila euro. La media dei migliori variabili è addirittura dello 0,6%, pari a una rata di 804 euro. Pagare 60 euro al mese in più scegliendo il fisso appare un esborso ragionevole per assicurarsi la tranquillità sulla rata per 20 anni; e ovviamente il gap scende in proporzione se il mutuo è meno pesante

Le scelte diverse per farsi concorrenza
Questo spiega perché la scelta del tasso fisso in questa fase sia plebiscitaria: secondo l’ultimo report di mutuiOnline.it aggiornato a tutto il primo trimestre 2019, rappresenta l’81% delle richieste e l’89% dell’erogato. «Tutte le banche — spiega Roberto Anedda, responsabile, marketing di mutuiOnline.it — spingono i clienti sul tasso fisso e alcune hanno ridotto gli spread sull’Eurirs, una scelta che però non hanno fatto le due maggiori aziende di credito italiane, Intesa Sanpaolo e Unicredit, che a suo tempo guidarono la discesa dei tassi di tutto il mercato e sono state la scorsa estate tra le prime ad aumentare i loro spread.

I calcoli per non perdere i clienti
Evidentemente ritengono che solo una piccola parte della massa dei correntisti cambierebbe banca in caso di accensione del mutuo e preferiscono perdere qualche punto di quota nel mercato dei mutui e aumentare i margini sulle molte operazioni che comunque riescono a concludere». Sparite del tutto le formule intermedie (variabili con il cap, mutui a tasso misto), la concorrenza tra gli istituti che invece puntano a guadagnare clientela con il mutuo si fanno limando di qualche centesimo lo spread. In un mercato così focalizzato sul tasso fisso non ci sono novità rilevanti di prodotto.

Quando il mutuo è tutto compreso
L’unica eccezione di rilievo è la scelta di Intesa Sanpaolo di allargare la platea dei clienti che possono accedere al mutuo al 100% anche agli over 35. Il mutuo è offerto a un tasso comprensivo dei costi dell’assicurazione stipulata dalla banca a garanzia del pagamento. Non c’è quindi bisogno dell’avallo di terzi. I finanziamenti sono sia a tasso fisso che variabile (ipotesi però del tutto teorica e sconsigliabile) per durate da 10 a 40 anni. I costi ovviamente sono decisamente più alti rispetto a quelli di un finanziamento standard: un finanziamento al 100% da 130 mila euro a 30 anni ha un tasso fisso del 4,2% e una rata mensile di 636 euro; gli intessi scendono al 3,80% e la rata diminuisce di 30 euro quando l’intervento della banca è al 95%.

Articolo letto su "Corriere.it"


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